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农村承包土地的合同怎么签订

【发布日期: 2018年12月21日 【 来源:   】 【浏览量 : 【字体大小:
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一、农村土地承包合同订立的原则

1、平等行使承包权的原则。按照我国《宪法》、《土地管理法》、《农业法》以及其他有关法律的规定,农村集体经济组成员对本集体经济组织的财产享有平等的承包权。《农村土地承包法》第5条规定,“农村集体经济组之成员有权依法承包由本集体经济组织发包的土地。任何组织何个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利。”该条规定中的“农村集体经济组织成员”之前并没有特殊的限定语,这意味着只要是农村集体经济组织的成员,有能力和意愿承包本集体经济组织的土地,任何人无权干涉。同时,《农村土地承包法》第18条规定,“土地承包应当遵循下列原则:(一)按照规定统一组织承包时,本集体经济组织成员依法平等地行使承包土地的权利,也可以自愿放弃承包土地的权利……”这一规定清楚地表明,农村集体经济组织成员既有承包集体土地的权利,也有放弃承包集体土地的权利。但是,必须明确,放弃行为只能是一次性针对某一特定土地的承包权,决不意味着永久放弃承包农村集体土地的权利。在以后的集体土地发包中,作为农村集体经济组织的成员,以前的放弃行为并不影响其新一轮土地承包的资格。

2、民主协商、公平合理的原则。由于我国法律规定集体经济组织成员对本集体经济组织所有的财产享有平等的权利,而土地是集体所有的财产中最有价值的财产,因此,平等的权利必须体现在对集体土地发包过程中的决策上。发包过程中要充分听取承包方对承包方案的意见和建议,承包方案要努力做到公平合理,不同承包阶段同等质量、面积的土地承包指标不能忽高忽低,要具有相对稳定性,同一轮土地承包的各个不同地块之间承包指标的确定上,都要考虑到承包人之间获益上的公平合理性。

3、承包方案必须经过大多数集体成员讨论同意的原则。我国法律规定,对于集体重大事务的决策,必须实行民主决策。各集体经济组织成员有权参加村民大会或者推举村民代表组成村民代表大会,行使村级事务管理。只有这样,才能真正体现集体成员基于身份平等所享有的集体利益,也能最大限度地避免一些村干部通过黑箱操作中饱私囊,损害集体利益现象的发生。农村土地承包的情况复杂,且时间跨度比较大,如果没有大多数村民参与讨论,难免造成集体的利益受到损害。因此,《农村土地承包法》第18条规定,承包方案应当经过本集体村民会议2/3以上成员同意,或者经2/3以上村民代表同意,方可通过。这个规定与《土地管理法》第14条的规定也是完全吻合的,符合中央规定的对于第二轮承包实行“大稳定、小调整”、“小调整”的方案应当经过村民大会或者村民代表大会2/3以上成员同意的政策。

二、农村土地承包合同订立的程序

农村土地承包事关广大村民的切身利益,能否做到承包过程的公开、公平和公正,直接关系到广大农民的切身利益,关系到党的农村政策的贯彻执行,也关系到农民对于农村建设和致富奔小康的信心。因此,《农村土地承包法》规定了严格的发包程序。根据该法第19条的规定,农村土地的承包应当按照下列程序进行:

1、选举产生承包工作小组。农村土地承包对于发包方和承包方的权益保护的意义是非常重大的。在承包过程中,既要防止全体村民的利益被出卖,也要维护承包人的合法权益。因此,承包必须体现全体村民意志。在承包程序启动之时,首先要通过选举的方式产生承包工作小组。承包工作小组不能由村乡(镇)负责人或村支书、村委会主任指定或者自行任命,必须通过选举产生。至于具体的选举方式,可以由全体村民参加选举,也可以由部分村民提名,村民大会审议通过。村党支部、村委会成员可以作为承包工作小组的候选人,但他们并不是当然的候选人,不具有必然参加承包工作小组的资格。

2、拟定并公布承包方案。承包工作小组产生以后,要针对特定土地的承包拟定承包方案,并予以公布。承包方案的拟定必须严格依照《农村土地承包法》和其他各有关法律法规的规定,不得超出法律规定增加内容,不能依据各种“土政策”拟定承包方案,更不能违反国家法律法规的规定设置不合理的条条框框,排斥部分村民参与承包的权利,谋少数人之私利。

3、村民会议讨论通过方案。经过公布的承包方案,承包工作小组应当在适当时间召集村民会议,听取村民对承包方案的意见,在民主的基础上,通过投票表决,如经过2/3以上村民会议成员或者2/3以上村民代表同意,则承包方案产生法律拘束力。否则,没有法律拘束力,不能进入实施。

4、组织实施承包方案。承包方案通过以后,便受到法律保护,产生法律效力。承包工作小组应当按照方案组织具体落实。属于家庭承包的,应当在全体村民范围内按照承包方案所确立的承包原则、方法和要求将土地承包到户。如属于不宜由家庭承包的四荒地和数量较少的果园、茶园以及养殖水面等,按照《土地承包法》第3条的规定可以采取招标、拍卖、协商的方式确定承包人,但是,在同等条件下,本集体经济组织的成员享有优先承包权。需要注意的是,国务院关于“四荒”地的规范有两个,包括1996年国务院办公厅《关于治理开发农村“四荒”资源进一步加强水土保持工作的通知》和1999年国务院办公厅发布的《关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》,这两个文件都强调指出,“四荒”资源承包、租赁、拍卖的期限,最长不得超过50年,这是承包“四荒”地的政策上的限制,双方当事人应当遵守。

5、签订承包合同。确定了具体的承包人以后,承包工作小组应当督促承包人签订承包合同。必须明确,发包方并不是承包工作小组,而是村集体经济组织,承包工作小组只承担有关承包的具体工作。按照《农村土地承包法》的规定,农村土地承包合同应当采用书面形式。发包方应当在合同上签章,同时也须有发包方代表和承包人签字。合同签订后,发包人、承包人和承包合同管理机关各执一份。

三、农村土地承包合同的主要条款

按照《农村土地承包法》第2l条的规定,农村土地承包合同一般包括以下条款:

1、发包方、承包方的名称,发包方负责人和承包方代表的姓名、住所。发包方一般是集体经济组织,签订合同时应当有作为发包人的该集体经济组织的公章,并由集体经济组织负责人签字。承包方是农户的,签订合同时应当由户主作为代表签字,并在合同中表明承包人的住所。

2、承包土地的基本属性。一般指承包的耕地、山林、荒山、荒滩、水面、山岭、草原、鱼塘等农业基本生产资料。应当写清楚土地的具体位置、坐落、四至或者其他表明土地范围的界线标志。按照《土地管理法》的规定,我国对土地实行分等定级制度。因此,在承包合同中应当写清楚承包土地的质量等级。

3、承包期限和起止日期。该项是承包人权利的具体行使期间,应当写清楚具体的时闯界限,起止日期应当精确到年月日,不能写约数。

4、承包土地的用途。按照我国《土地承包法》的规定,我国农村土地承包依照是否为本集体经济组织成员而有不同。本集体经济组织的成员,既可以承包耕地、林地、菜地等,也可以承包以上土地以外的“四荒地”等土地,而本集体经济组织成员以外的承包人只能承包除耕地、林地、菜地等土地以外的“四荒地”等其他土地。因此,不同主体所能承包的土地的类别是不一样的,这是土地承包合同的重要内容,理应在合同中写清。按照我国土地管理法的规定,我国实行土地用途管制制度,合同中应当写清发包土地的用途,以便发包人通过合同监督承包人是否履行了合同所规定的义务。

5、发包方与承包方的权利义务。《农村土地承包法》第13条、第14条、第16条、第17条规定了土地承包人的权利义务。这些规定是农村土地承包合同的当然内容,无须当事人协商即具有法律约束力。此外,双方还可以在法律规定的范围内,协商确定当事人认为需要明确的内容。

6、违约责任。

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一、农村土地承包合同订立的原则

1、平等行使承包权的原则。按照我国《宪法》、《土地管理法》、《农业法》以及其他有关法律的规定,农村集体经济组成员对本集体经济组织的财产享有平等的承包权。《农村土地承包法》第5条规定,“农村集体经济组之成员有权依法承包由本集体经济组织发包的土地。任何组织何个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利。”该条规定中的“农村集体经济组织成员”之前并没有特殊的限定语,这意味着只要是农村集体经济组织的成员,有能力和意愿承包本集体经济组织的土地,任何人无权干涉。同时,《农村土地承包法》第18条规定,“土地承包应当遵循下列原则:(一)按照规定统一组织承包时,本集体经济组织成员依法平等地行使承包土地的权利,也可以自愿放弃承包土地的权利……”这一规定清楚地表明,农村集体经济组织成员既有承包集体土地的权利,也有放弃承包集体土地的权利。但是,必须明确,放弃行为只能是一次性针对某一特定土地的承包权,决不意味着永久放弃承包农村集体土地的权利。在以后的集体土地发包中,作为农村集体经济组织的成员,以前的放弃行为并不影响其新一轮土地承包的资格。

2、民主协商、公平合理的原则。由于我国法律规定集体经济组织成员对本集体经济组织所有的财产享有平等的权利,而土地是集体所有的财产中最有价值的财产,因此,平等的权利必须体现在对集体土地发包过程中的决策上。发包过程中要充分听取承包方对承包方案的意见和建议,承包方案要努力做到公平合理,不同承包阶段同等质量、面积的土地承包指标不能忽高忽低,要具有相对稳定性,同一轮土地承包的各个不同地块之间承包指标的确定上,都要考虑到承包人之间获益上的公平合理性。

3、承包方案必须经过大多数集体成员讨论同意的原则。我国法律规定,对于集体重大事务的决策,必须实行民主决策。各集体经济组织成员有权参加村民大会或者推举村民代表组成村民代表大会,行使村级事务管理。只有这样,才能真正体现集体成员基于身份平等所享有的集体利益,也能最大限度地避免一些村干部通过黑箱操作中饱私囊,损害集体利益现象的发生。农村土地承包的情况复杂,且时间跨度比较大,如果没有大多数村民参与讨论,难免造成集体的利益受到损害。因此,《农村土地承包法》第18条规定,承包方案应当经过本集体村民会议2/3以上成员同意,或者经2/3以上村民代表同意,方可通过。这个规定与《土地管理法》第14条的规定也是完全吻合的,符合中央规定的对于第二轮承包实行“大稳定、小调整”、“小调整”的方案应当经过村民大会或者村民代表大会2/3以上成员同意的政策。

二、农村土地承包合同订立的程序

农村土地承包事关广大村民的切身利益,能否做到承包过程的公开、公平和公正,直接关系到广大农民的切身利益,关系到党的农村政策的贯彻执行,也关系到农民对于农村建设和致富奔小康的信心。因此,《农村土地承包法》规定了严格的发包程序。根据该法第19条的规定,农村土地的承包应当按照下列程序进行:

1、选举产生承包工作小组。农村土地承包对于发包方和承包方的权益保护的意义是非常重大的。在承包过程中,既要防止全体村民的利益被出卖,也要维护承包人的合法权益。因此,承包必须体现全体村民意志。在承包程序启动之时,首先要通过选举的方式产生承包工作小组。承包工作小组不能由村乡(镇)负责人或村支书、村委会主任指定或者自行任命,必须通过选举产生。至于具体的选举方式,可以由全体村民参加选举,也可以由部分村民提名,村民大会审议通过。村党支部、村委会成员可以作为承包工作小组的候选人,但他们并不是当然的候选人,不具有必然参加承包工作小组的资格。

2、拟定并公布承包方案。承包工作小组产生以后,要针对特定土地的承包拟定承包方案,并予以公布。承包方案的拟定必须严格依照《农村土地承包法》和其他各有关法律法规的规定,不得超出法律规定增加内容,不能依据各种“土政策”拟定承包方案,更不能违反国家法律法规的规定设置不合理的条条框框,排斥部分村民参与承包的权利,谋少数人之私利。

3、村民会议讨论通过方案。经过公布的承包方案,承包工作小组应当在适当时间召集村民会议,听取村民对承包方案的意见,在民主的基础上,通过投票表决,如经过2/3以上村民会议成员或者2/3以上村民代表同意,则承包方案产生法律拘束力。否则,没有法律拘束力,不能进入实施。

4、组织实施承包方案。承包方案通过以后,便受到法律保护,产生法律效力。承包工作小组应当按照方案组织具体落实。属于家庭承包的,应当在全体村民范围内按照承包方案所确立的承包原则、方法和要求将土地承包到户。如属于不宜由家庭承包的四荒地和数量较少的果园、茶园以及养殖水面等,按照《土地承包法》第3条的规定可以采取招标、拍卖、协商的方式确定承包人,但是,在同等条件下,本集体经济组织的成员享有优先承包权。需要注意的是,国务院关于“四荒”地的规范有两个,包括1996年国务院办公厅《关于治理开发农村“四荒”资源进一步加强水土保持工作的通知》和1999年国务院办公厅发布的《关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》,这两个文件都强调指出,“四荒”资源承包、租赁、拍卖的期限,最长不得超过50年,这是承包“四荒”地的政策上的限制,双方当事人应当遵守。

5、签订承包合同。确定了具体的承包人以后,承包工作小组应当督促承包人签订承包合同。必须明确,发包方并不是承包工作小组,而是村集体经济组织,承包工作小组只承担有关承包的具体工作。按照《农村土地承包法》的规定,农村土地承包合同应当采用书面形式。发包方应当在合同上签章,同时也须有发包方代表和承包人签字。合同签订后,发包人、承包人和承包合同管理机关各执一份。

三、农村土地承包合同的主要条款

按照《农村土地承包法》第2l条的规定,农村土地承包合同一般包括以下条款:

1、发包方、承包方的名称,发包方负责人和承包方代表的姓名、住所。发包方一般是集体经济组织,签订合同时应当有作为发包人的该集体经济组织的公章,并由集体经济组织负责人签字。承包方是农户的,签订合同时应当由户主作为代表签字,并在合同中表明承包人的住所。

2、承包土地的基本属性。一般指承包的耕地、山林、荒山、荒滩、水面、山岭、草原、鱼塘等农业基本生产资料。应当写清楚土地的具体位置、坐落、四至或者其他表明土地范围的界线标志。按照《土地管理法》的规定,我国对土地实行分等定级制度。因此,在承包合同中应当写清楚承包土地的质量等级。

3、承包期限和起止日期。该项是承包人权利的具体行使期间,应当写清楚具体的时闯界限,起止日期应当精确到年月日,不能写约数。

4、承包土地的用途。按照我国《土地承包法》的规定,我国农村土地承包依照是否为本集体经济组织成员而有不同。本集体经济组织的成员,既可以承包耕地、林地、菜地等,也可以承包以上土地以外的“四荒地”等土地,而本集体经济组织成员以外的承包人只能承包除耕地、林地、菜地等土地以外的“四荒地”等其他土地。因此,不同主体所能承包的土地的类别是不一样的,这是土地承包合同的重要内容,理应在合同中写清。按照我国土地管理法的规定,我国实行土地用途管制制度,合同中应当写清发包土地的用途,以便发包人通过合同监督承包人是否履行了合同所规定的义务。

5、发包方与承包方的权利义务。《农村土地承包法》第13条、第14条、第16条、第17条规定了土地承包人的权利义务。这些规定是农村土地承包合同的当然内容,无须当事人协商即具有法律约束力。此外,双方还可以在法律规定的范围内,协商确定当事人认为需要明确的内容。

6、违约责任。

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